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    無證房屋在拆遷補償方面法律是如何規定的?
     
     

    現在的房產市場中,有很多沒有證的房屋,無證房屋拆遷的時候如果不給予安置補償肯定是不妥當,但是法律對房屋拆遷補償的實施對象是房屋權利人。到底無證房屋在拆遷補償方面法律是如何規定的?房屋拆遷補償多少以及補償方式是怎么規定的?

    1、無證房屋權利歸屬

    首先要明晰的就是無證房屋的權利性質。如果房屋已經辦理權證,那么房屋所有人就有不動產的物權。如果是沒有辦理權證的房屋,房主就不擁有房屋產權。因為無證房屋沒有進行產權登記,物權未設立,只有等到權證辦理完畢之后權利人才能取得完整的權利。盡管我國法律并無明確規定期待權的相關權能,但就法理而言權利人對無證房屋的期待權應當具有可轉讓性、可繼承性。

    2、無證房屋現狀

    無證房屋面臨拆遷的現象并不少,而房屋的權證何時能辦妥遙遙無期,如在權證尚未辦畢時,該房屋又面臨拆遷時,就容易滋生糾紛。隨著經濟房價的飛漲,房屋拆遷時,拆遷部門所支付的補償金往往高于房屋的交易價格。因此,無證房產只能享受有限的保護,產權人應該及時辦理房產證明。

    將無證建筑認定為違章建筑是拆遷方慣用的伎倆,通過認定為違章建筑進行強拆一方面減少拆遷補償,另一方面也壓縮了時間成本,嚴重地損害了被拆遷人的利益。無證并非違章,應具體情況具體分析,現實中,即使屬于違章建筑,也應根據行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》中的“過罰相當”原則給予合理補償。至于如何補償,可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補償方案。農村居民建造住宅,只要經鄉鎮政府審核,并經縣級政府批準后,就算沒有宅基地證,建房證也不能認定為違章建筑。

    無證房屋就算被認定為違章建筑也需要補償。對于合法部分,經相關部門調查認定為違法建筑的違法部分不予補償。應當給予等價的補償。

    3、無證房可以獲得全額補償的情況

    歷史存留的房屋。法律上有法不溯及以往原則,這是我國法律制度基本原則之一,也可擴充至行政時效原則。一些建筑形成于70年代,或是更早至五六十年代,在當時只需很少的手續就可建成,如果以現在法律將其歸為違章建筑,這顯然不行,所以,必須結合建筑物形成時法律規定確定合法與非法。

    農村的房屋和城市中的農建房。最開始農村建房管理較松,對產權這方面也沒有管理到位,因此農村有很多無證房。無證房屋不等于違章建筑,只要是依法建造的房屋,即使沒有產權證明,在拆遷的時候依舊可以拿到全額補償。

    4、無證房產拆遷補償考慮因素

    可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補償方案。

    ①嚴重違反城鄉規劃及土地管理法或明知已經發布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補償。但無論被征收人的房屋是否屬于違建,對被征收人的土地使用權都應給予公平、合理的補償。

    ②房屋建造的時候是合法的,但沒有合法產權證明,是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的,且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住,應當得到合法補償安置。
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